Ипотека оммалашмоқда: Бу муҳтожлар уй сотиб олишида қанчалик фойдали?

Яқин ўтмишда ҳам йиллик 30-32 фоизгача устамаси бўлган, яна жуда чекланган миқдорда берилган ипотека кредити бу йил қатор банклар томонидан ҳатто 17,5-18 фоиздан ҳам таклиф қилинди. Лекин бир қарашда жозибадор кўринаётган бу имконият аслида камбағал уйли бўлиши учун кўп ёрдам бермайди, ҳатто кўчмас мулк бозор учун зарарли дейиш ҳам мумкин.

Ўзбекистон ипотека бозори ҳануз “илк қадамлар” босқичида. Узоқ йиллар бу йўналиш умуман ривожланмади, ўта юқори талабга қарамай таклиф деярли йўқ эди. Борлари ҳам таниш-билишлардан ортмас, шунчаки харидор бўлиб борган одам “ресурс йўқлиги” баҳонаси билан қайтарилар, оз сонли таклиф ҳам ўта юқори фоизлар ва бериладиган маблағнинг камлиги ортидан йўққа чиқарди.

Қолаверса, мулк эгалари ҳам ипотека асосида сотишни истамасди (кўпчилик ҳозир ҳам шундай), бюрократия ва қоғозбозлик, пулни нақдлаштириш ёки валюта хариди одамларни чўчитиб қўйганди. Боз устида банклар томонидан фақат бирламчи бозордан сотиб олиш талаби қўйилиши амалда ипотека бозорини узил-кесил йўққа чиқарганди.

Муаммолар бу билан тугаб қолмаган, харидор юқоридаги тўсиқларни енгиб ўтган тақдирда ҳам зарур миқдорда расмий маош бўлиши шартлиги, йўқса кафил топиб келиши зарурлиги яна бир оғриқли нуқта бўлган.

Бугунги кунда бу муаммолар босқичма-босқич ҳал қилинди. Банклар юқори фоизларда бўлсада ўз хизматларини очиқ таклиф қилишмоқда. Давлат томонидан ўтказилган ислоҳотлар ҳам бюрократик тўсиқларни анча бартараф этди.

Жорий йилда қатор банклар кўчмас мулк хариди учун йиллик 17,5-18 фоиз устама билан 400 млн сўмгача ипотека кредити таклиф қилишди (ўрни келганда айтиб ўтиш зарур – айни пайтда банклар яна фоизни кўтаришган). Бунга қадар энг арзони 18 фоизли бўлган, яъни харидор яна 0,5 фоиз, пулга чақилганда йилига 2 млн ютади. Қолаверса, зарур даромад, кафил топиш каби талаблар ҳам қайта кўриб чиқиляпти ва бу жуда тўғри. Чунки банкнинг бу келишувда ютқазиши жуда қийин: харидор камида 25-30 фоизни олдиндан тўлаб қўяди, гаровдаги мулк ҳам юқори ликвидли, нархи мунтазам ошиб боради.

Аммо шунча яратилаётган имкониятларга қарамай, бугунги бозор қонуниятлари бўйича ипотеканинг қисман арзонлашуви ҳам, ҳажмининг оширилиши ҳам муҳтожларга кўчмас мулк сотиб олишда жиддий ёрдам бера олмайди.

Хўш, нега?

1. Биринчи ва асосий сабаб – ипотека омилининг бозорга таъсири таклифнинг камайишига ва нархнинг ошишига олиб келади. Чунки бозордаги таклиф бу қадар тез ўзгармайди, кўпайиб қолмайди. Қўшимча харидорларнинг, яна бюджет вариант изловчиларнинг пайдо бўлиши эса шундоқ ҳам танқис бўлган арзон сегментнинг янада қисқаришига сабаб бўлади. Ипотека ҳар қанча арзонлашмасин бозордаги нархнинг кўтарилиши харид имкониятини йўққа чиқараверади. Яъни ярим йил аввал 40 минг доллар бўлган хонадонни бугунги кунда ҳар қанча арзон фоизларда бўлмасин 50 минг долларга сотиб олиш муҳтож учун амалда бефойда уриниш.

Буни яна бир оддий мисолда тушунтириш мумкин: камбағалликдан чиқариш дастури бўйича кўпчиликка қорамол тарқатилди. Бунда банклар орқали пул ажратилди, қорамолни сотувчилар қатъий белгилаб берилди. Бунинг ортидан туёқ баҳоси дастлаб сунъий, кейин табиий ортиб кетди. Чунки мамлакат миқиёсида қорамол сони кўпайиб қолгани йўқ, бори ҳам бир қўлдан иккинчи қўлга ўтди холос. Шунчаки унга қўшимча талаб пайдо бўлиши бозорнинг табиий маромини издан чиқариб юборди. Натижа оғриқли – камбағал ориқ молга хурсанд бўлиб улгурмай отнинг калласидай қарзга дучор бўлди. Моллар сўйиб ейилди ё қарздан қисман бўлсада қутилиш учун арзонгаров сотилди. Ҳозир энди на мол бор, на пул. Қарз эса кўпайиб ётибди;

2. Фоизлар пасайгани билан барибир ўртаҳол ва қуйи даромадли қатлам учун юқорилигича қолмоқда. Мана шу энг арзон, энг қулай ипотека кредитини таҳлил қилиб кўрамиз: Банк 400 млн қарз бериши ва харидор бошланғич бадал сифатида тахминан 135 млн шакллантириши асосий олди-берди АҚШ долларида кечадиган кўчмас мулк бозори учун тахминан 40-45 минг доллар дегани. Бу пулга мамлакатдаги умумий кўчмас мулк савдосининг тахминан ярми тўғри келадиган Тошкент шаҳрида энг арзон ва таъмирсиз 2 хонали уй сотиб олиш мумкин.

Албатта, бу бир қарашда яхши имконият. Аммо ўша муҳтож одам дастлаб камида 12 минг доллар тўлов қилиши, яна қарз фоизининг ўзи учун ойига 6 млн сўм атрофида пул тўлаб туриши керак. Ҳали қарзнинг тани қўшилмаганлигини, бу ҳам кредит муддатига кўра камида 3-4 млн сўм чиқишини ҳисобга олсак, бир ойда ипотека учун 10 млн сўм зарур. Йиллар давомида бу пулни муттасил тўлаш, ҳар қандай инсонни чўктириб қўяди;

3. Харидор/муҳтож бу тўсиқларни ҳам амаллаб енгиб ўтган тақдирда ҳам иккиламчи бозорда ипотекага уй сотадиган одамни топиш жуда жиддий муаммо. Бори ҳам муддатлар бўйича қатъий талаблар қўяди, нақд савдога нисбатан нархни оширади, ҳужжатлаштиришдаги оворагарчиликларни тўғри қабул қила олмайди.

Ечим нимада?

Аҳолининг турар-жойга бўлган юқори талабини қондириш мақсад қилинар экан нисбатан арзон ва ихчам хонадонлар қурилишини кескин ошириш лозим. Ҳозир қурувчиларга бюджет вариантдаги уй-жой қуриш кам фойда келтиради. Чунки ер қиммат, зарур рухсатни олиш қийин, қурилиш материаллари ва ишчи кучи баҳоси мунтазам ошиб бормоқда. Бундай вазиятда ҳар қандай қурувчи потенциал харидор сифатида пулдор одамларни кўзлаши табиий.

Шундай экан давлатнинг ўзи кенг кўламли қурилишларни ташкиллаштириши лозим. Синовдан ўтган ва ўзини яхши оқлаган Сергели тажрибаси яхши мисол бўла олади. Албатта, камчиликлар кузатилсада, барибир жуда кўпчилик оилалар шу ерда ватанли бўлишди ва тўловларни вақтида амалга ошириб келишяпти.

Шу билан бирга арзон ва ихчам уй қурувчилар давлат томонидан турли шаклларда рағбатлантириб борилиши ҳам яхши самара беради. Масалан, ер ажратишда ёки сотишда айнан кичик майдонли ва нисбатан арзон хонадонлар қуриш талаби қўйилиши, шундай уйлар қураётганларга солиқ имтиёзлари берилиши мумкин.

Яна бир жиддий масала – иккиламчи бозордаги мулкдорларни рағбатлантириш. Бугунги кунда ипотека савдоларига тўсиқ бўлаётган омиллардан бири уч йил ичида сотилган кўчмас мулк қийматидаги фарқдан 12 фоиз солиқ олиниши. Яъни бирор кўчмас мулкнинг нотариал олди-сотдида кўрсатилган расмий нархи 50 млн сўм бўлса, буни сотиб олган мулкдор уч йил ичида ипотека асосида 550 млн сўмга сотса, расман 500 млн сўм даромад кўрган ҳисобланади ва бунинг ортидан 60 млн солиқ тўлаши шарт. Бу ўз-ўзидан ипотека битимига бўлган қарашни ўзгартиради.

Шундай экан, давлат ипотека асосида кўчмас мулк сотувчиларни бу солиқдан озод қилиши лозим. Чунки бу қатъий солиқ эмас, бюджет параметрларида кўрсатилмаган, яъни давлат бу пулга қараб қолмаган.

Ижарада яшаш ёки ипотека

Йирик шаҳарларда яшовчи кўпчилик ёш оилалар мана шу дилемма қаршисида қолишади. Яъни таваккал қилиб ипотекага уй олиш яхшими, ёки ижарада яшаб юравериш. Ҳаммаси сизнинг мақсадларингизга боғлиқ. Агар шу шаҳарда мунтазам яшашни режалаштирган бўлсангиз қайси йўл билан бўлсада турар жой харидига киришишингиз керак. Иқтисодий жиҳатдан эса албатта ижара арзонроқ тушади. Бироқ бу ҳолда ҳуқуқларнинг чекланиши, истаган пайтда кўчиш ва ватан ичра ўзингизнинг кичик ватанингиз бўлмаслигига тайёр туришингиз лозим.

P.S.: Мақола муаллифи ҳеч кимни ипотека асосида уй харид қилишга  тарғиб қилаётгани йўқ. Маслананинг диний жиҳати бўйича уламолар етарлича маълумот беришган. Мақоладан мақсад бундай режа тузганлар барча тошу-тарозини ўлчаб кўришлари мақсадга мувофиқлигини билдириш.

Аброр Зоҳидов